La transmission d’un bien génère souvent d’importants frais, que ce soit lors d’une donation ou au moment de la succession. Il est donc avantageux de faciliter cette procédure en mettant en œuvre le démembrement de propriété.
Lorsqu’un bien est démembré, l’usus, le fructus et l’abusus initialement détenus par un seul et même individu sont morcelés. Ils sont alors répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usus et le fructus sont détenus par l’usufruitier. Ce sont les droits d’user du bien à ses convenances : y vivre, le mettre en location. Dans ce cas, ces droits incluent également la possibilité de jouir des fruits auxquels le bien exploité donne lieu – c’est le fructus.
Quant à l’abusus, il revient au nu-propriétaire. Il s’agit uniquement du droit de disposer du bien.
En résumé, le bien quitte le patrimoine de l’usufruitier, sans encore appartenir au nu-propriétaire. Ce n’est seulement qu’à partir du décès de l’usufruitier que le nu-propriétaire revêt son statut de plein propriétaire du bien. Par conséquent, puisque ni l’un ni l’autre des parties n’a le bien inscrit dans son patrimoine, il n’y aura aucun frais de succession à payer.
En ce qui concerne l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, elle sera calculée à partir de la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété. C’est généralement l’usufruitier qui se charge de s’acquitter de cet impôt. Bien noter que l’âge de l’usufruitier définit la valeur de la nue-propriété. Si l’usufruitier est âgé au moment de la mise en place du démembrement, la valeur de la nue-propriété est élevée. D’où l’intérêt d’opter pour le démembrement le plus tôt possible afin d’amoindrir le montant de l’IFI.
Quant aux autres impôts à s’acquitter auprès de l’administration fiscale, voici leur répartition :
- l’impôt foncier est payé par l’usufruitier : il encaisse les revenus locatifs
- en contrepartie, le nu-propriétaire est exonéré du paiement de l’impôt foncier
- les droits de donation sont répartis entre usufruitier et nu-propriétaire
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